BFW-Editorial von David Jacob Huber
Februar / März 2018 Stellungnahme zu aktuellen Themen

David Jacob Huber, BFW-Geschäftsführer, Landesverband Niedersachsen / Bremen

Niedersachsen ist ein Flächenland, geprägt von vielen völlig unterschiedlichen Regionen und einer total heterogenen Immobilienmarktsituation. In einigen Gebieten des Landes haben wir Wachstum und somit zu wenige Wohnungen, in anderen Regionen aber einen Überhang an Wohnraum. Und wir haben, bedingt durch den Auslauf der Finanzierungen und Verträge, auch eine stark rückläufige Zahl von geförderten Wohnungen.

Selbst wenn Niedersachsen ein recht gutes Förderprogramm für Wohnraum hat, der Neubau reicht bei Weitem nicht aus, um die abgängigen Wohnungen zu ersetzen, geschweige denn, den Bedarf zu decken. Der Bau von Mietwohnungen nähert sich dem Stillstand. Er ist schlichtweg nicht mehr finanzierbar: Seit dem Jahr 2000 hat sich vieles verändert. Die Lebenshaltungskosten sind in dieser Zeit um rund 28% gestiegen.

Die Einkommen der Bürger sind aber nicht im selben Maß gestiegen. Und die Mietpreise für geförderte Wohnungen sind nahezu unverändert bei 5,60 bzw. 7,00 Euro festgeschrieben. Der Baupreisindex ist indes um 36 % gestiegen. Oberflächlich betrachtet, keine dramatische Entwicklung. Stellt sich umso mehr die Frage, warum der Mietwohnungsbau dann stark rückläufig ist? Dazu muss man nun aber genauer hinsehen: Als erstes gilt es, den Begriff „Baukostenindex“ und dessen Bedeutung zu hinterfragen.

Der Baukostenindex bezieht sich auf eine starr definierte Bauweise. Im Baukostenindex werden nur die Kosten einer bestimmten Bauart, die seit vielen Jahren unverändert ist, untersucht - es wurden also KEINE Qualitäts- oder Anforderungsveränderungen berücksichtigt. Und damit sind wir nun bei einem neuen Begriff - dem „Bauwerkskostenindex“. In diesem Begriff sind die tatsächlichen Preissteigerungen in der Herstellung von Bauwerken (Wohngebäuden) enthalten.

Es ist wirklich lohnenswert, sich diesen Index näher anzusehen: Seit dem Jahr 2000 sind die Bauwerkskosten im Bundesdurchschnitt um sage und schreibe 55% gestiegen! Und der Großteil dieser Steigerungen ist öffentlichen, normativen und kommunalen Anforderungen zuzuschreiben.

Interessant dabei ist die Verschiebung der Kostenanteile: Die ARGE für zeitgemäßes Bauen e.V. hat in einer Studie herausgefunden, dass sich im Jahr 2000 die Herstellungskosten wie folgt aufgeteilt haben: 53,7 % Rohbau und 16,3 % Ausbau. Im Jahr 2017 waren es 45,4 % Rohbau und 54,6 % Ausbau. Innerhalb dieser Verschiebung hat sich im Vergleichszeitraum folgende Entwicklung ergeben: Rohbau + 31 %, Ausbau konstruktiv + 64 %, Ausbau technisch + 131 %, Nebenkosten + 59 %.

Gleichzeitig hat sich die mittlere Nutzungsdauer der Gebäude auf nunmehr 36 Jahre reduziert. Das bedeutet, dass ein Gebäude schon abgängig oder sanierungsbedürftig ist, noch bevor es steuerlich abgeschrieben ist. Man könnte noch genauer in die Ursachen reinschauen - und die ARGE für zeitgemäßes Bauen e.V. hat das auch gemacht, um die wahren Kostentreiber zu finden.

Fakt ist jedoch, dass die Bauwerkskosten mittlerweile auf rund 3.100 Euro/qm im Bundesschnitt angestiegen sind. Die Schere zwischen den Mieten, die bei gefördertem Wohnraum zulässig sind und den tatsächlichen Kostenmieten, wird immer größer und somit wird sozialer Mietwohnungsneubau wirtschaftlich nicht mehr zu bewerkstelligen sein.

Wir als BFW-Landesverband werden in der Novelle der Niedersächsischen Bauordnung mit Nachdruck darauf hinarbeiten, dass es zu keiner weiteren Steigerung der Anforderungen an den Wohnungsbau kommen wird. Wir sind der festen Überzeugung, dass nun das Ende der Fahnenstange erreicht ist, weitere Kostentreiben kann und darf es nicht mehr geben.

Wir hören aus der niedersächsischen Landespolitik, dass man derzeit darüber nachdenkt, die Grunderwerbssteuer zu erhöhen. Davor können wir nur warnen, das ist ein völlig falsches Signal an die Wohnungswirtschaft! Wir warnen aber auch davor, das Thema „Inklusion und Barrierefreiheit“ ausschließlich über den Neubau regeln zu wollen. Dieser Versuch wird gnadenlos scheitern - anstatt wenigstens einige barrierefreie Wohnungen zu realisieren, wird es dann eben gar keine neuen mehr geben.

Wie wird es tatsächlich mit dem Wohnungsbau weitergehen? Auch wenn die Baugenehmigungszahlen selbst sinken, ist aber der Wohnungsbau noch lange nicht am Ende. Ja, der Bedarf an neuen Wohnungen wird irgendwann in ferner Zukunft enden. Es gilt deshalb jetzt auch das Augenmerk auf den Bestand zu legen:

Innenstadtnachverdichtung, Dachausbauen und nicht zuletzt auch Ersatzneubau in der Stadt - das sind die Herausforderungen, die auf uns zukommen. Der urbane Lebensraum muss weit effizienter ausgenutzt werden. Wir müssen in den Ballungszentren und Hotspots in unserem Land weiter in die Höhe gehen, jeden Quadratmeter Bauland besser ausnutzen. Und dazu müssen die Politik und die Verwaltung neue Wege gehen! Wir sind dabei - wir stehen sozusagen Schaufel bei Fuß.

Bis dahin verbleibe ich
Ihr
David Jacob Huber
BFW-Geschäftsführer Landesverband Niedersachsen / Bremen

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