Exklusiv-Interview mit Regionaldirektor Guido Stohlmann
LBS Nord - Partner für private und gewerbliche Bauherren

LBS-Regionaldirektor Guido Stohlmann zu den aktuellen Herausforderungen der Finanz-, Bau- und Wohnungswirtschaft.

HuG: Sieht auch die LBS Nord in dieser Zielgruppe eine Chance, die Wohneigentumsquote zu erhöhen und damit einen Beitrag zur privaten Altersvorsorge zu leisten?

Stohlmann: Auch wir stellen natürlich fest, dass der Trend, in die Stadt zu ziehen, das Verbleiben in der Stadt, das Leben in der Urbanität, die Menschen beherrscht. Auf der anderen Seite ist dies eine große Herausforderung, da es kein ausreichendes Wohnraum-Angebot gibt. Die Angebotsseiten in den Tageszeitungen, aber auch in den Immobilienportalen, sind wie leergefischt.

Wenn Sie heutzutage eine attraktive Wohnraumgröße anbieten, ist diese in dem Moment, in dem der Makler diese einstellt, auch schon so gut wie vergeben. Die Nachfrage übersteigt einfach das Angebot bei weitem.

Bauträger, die in der glücklichen Lage sind, in der Innenstadt bzw. im städtischen Einzugsbereich - was den Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPVN) betrifft - Objekte anbieten zu können, denen werden diese quasi aus den Händen gerissen.

In der Vergangenheit war es oft schwierig, Wohnungen im unteren Bereich der Häuser, insbesondere Erdgeschosswohnungen, zu verkaufen. Die Penthouse-Wohnungen waren meist die ersten, für die sich ein Käufer finden ließ. Heute jedoch gehen Bauträger selbst bei den tiefer gelegenen Wohnungen kaum noch ein Risiko ein - ein vernünftiges Preis-Leistungsverhältnis vorausgesetzt.

Die Herausforderung wird zukünftig sein, dass man sehen muss, dass hier nicht Zielgruppen künstlich mit staatlichen Geldern gesponsert werden, die vielleicht in 10 Jahren, wenn das Sponsoring ausgelaufen ist, dann in eine Zinsänderungsphase mit höheren Zinsen kommen und sie sich mit ihren Grenzeinkommen von 1.500 bis 2.500 Euro das Wohneigentum nicht mehr leisten können. Da ist es umso wichtiger, eine Finanzierungsform zu wählen, die dem Kunden, langfristig Sicherheit bietet - idealer-weise bis zum Ende der Kreditlaufzeit.

HuG: Welche speziellen Produkte bietet die LBS Nord für genau diese Klientel an?

Stohlmann: Bausparen war ja schon immer das klassische Instrument zur Zinssicherung. Bausparen hatte immer schon in sich, dass ich in einer Phase anspare und hinterher in den Vorteil des zinsgünstigen Bauspardarlehens komme.

Jetzt bietet Bausparen auch noch die Möglichkeit der Dreifach-Förderung - also, dass die staatlichen Förderungen (z. B. die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmersparzulage, aber auch die Riester-Förderung) in das Bausparen mit einfließen können.

Alle diese staatlichen Förderungen lassen sich also mittelbar für die Besparung eines Bausparkontos einsetzen.

HuG: Kann ich mir heute schon über das klassische Förderinstrument „Bausparvertrag“ eine günstige und möglichst auch langfristige Zinsfestschreibung sichern?

Stohlmann: Ja, natürlich. Wir bieten Finanzierungsmodelle an, die über 25 bis 33 Jahre, vom ersten bis zum letzten Monat, in ihrer Rate feststehen - ohne Zinsänderungsrisiko und mit der vollen Flexibilität, die das Bausparen bietet. So kann ich auch Sondertilgungen leisten, wenn ich zum Beispiel später mal mehr Geld verdiene oder auf andere Weise zu Geld gekommen bin.

HuG: Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft klagt vermehrt über einen Anstieg der Baunebenkosten, beispielsweise durch die EnEV sowie andere dem Umwelt- und Klimaschutz dienende Maßnahmen. Hinzu kommt, dass die öffentliche Hand, zum Beispiel durch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer, sich zunehmend die Kassen füllt.

Sehen Sie hierin eine Gefahr, die dazu führen kann, dass die ehrgeizigen Ziele der Bundesregierung, jährlich bis zu 400.000 Wohnungen fertigzustellen, unerreichbar werden?

Stohlmann: Grundsätzlich müssen wir unterscheiden zwischen Bauerstellungs- und Bauerwerbskosten. Bei den Erwerbsnebenkosten - klassisch sprechen wir hier von der Maklergebühr, der Grunderwerbsteuer, den Notar- und Gerichtskosten - halte ich die aktuell erreichten 10 Prozentpunkte schon für die Schmerzgrenze. Also, wenn ich für 200.000 Euro eine Wohnung kaufe und über 20.000 Euro allein an Erwerbsnebenkosten habe, dann ist das schon, wie sagt man salopp, „ein kräftiger Schluck aus der Pulle“. Und häufig ist dann auch damit schon das Eigenkapital aufgebraucht.

Was die Baunebenkosten betrifft, insbesondere die Nebenkosten, die z.B. für die Energieeffizienz aufgewendet werden müssen (Smarthome, Wärmegewinnung, Wärmerückgewinnung, Photovoltaik kontrollierte Be- und Entlüftung), glaube ich schon, dass das gut investiertes Geld ist.

Übrigens - auch mit Blick auf die Zukunft: Denn, was ist, wenn ich die Immobilie später einmal wieder verkaufen will, was ist dann mehr wert - ein modernes Heim mit einer modernen Konzeption, was die Energiegewinnung und den Energieverbrauch angeht, oder ein Oldtimer? Für diesen gibt es nur wenige Liebhaber, die bereit sind, dafür viel Geld auszugeben.

HuG: Die erweiterte Niedersächsische Bauordnung(NBauO) sieht jetzt beschleunigte Verfahren für vereinfachte Baulandausweisungen in den städtischen Randbereichen vor. Glauben Sie, dass dadurch eine tatsächliche Entlastung des Nachfragedrucks in den Großstädten stattfindet und bietet sich hierdurch auch den sog. „Mittelzentren“, also den kleineren Städten und Gemeinden an der Peripherie, eine Chance, sich weiterzuentwickeln?

Stohlmann: Die ganz großen Zentren sind zumeist die kreisfreien Städte - wie Hannover oder Braunschweig. Die stoßen einfach schon allein aufgrund ihrer Größe und eng gefassten Stadtgrenzen an Kapazitätsprobleme. Die können nicht beliebig weitere Baugebiete ausweisen, weil ihnen auch die Ausgleichsflächen dafür fehlen. Zwangsläufig kommen die kleineren Kommunen und Gemeinden, wie z.B. Peine, Sehnde, Burgdorf, Wunstorf, Neustadt oder Garbsen, in den Fokus der Nachfrage und partizipieren davon, dass es hier noch ausreichend Hinterland gibt.

Die Herausforderung für die kleineren Städte wird darin liegen, die infrastrukturelle Ausstattung sowie die Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) zu verbessern. Denn, was nützt es mir denn, wenn ich von Peine aus die Dächer von Braunschweig zwar sehe, aber die verkehrstechnische Anbindung nur sehr eingeschränkt gegeben ist. Das gilt auch und insbesondere für die schulische Versorgung sowie die soziale Infrastruktur. Auch solche Probleme gilt es zu lösen.

HuG: Stichwort „Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie“: Diese interpretierte man in Deutschland wesentlich anders, als in vielen anderen europäischen Ländern, nämlich deutlich restriktiver. Die Folge dieser deutschen Auslegung, verdeutlicht eine aktuelle Umfrage bei BFW-Mitgliedern: Rund 80% der befragten Unternehmen berichteten von „Auswirkungen beim Abverkauf“. Kurzfristige Absagen der Verbraucher, aufgrund eines negativen Kreditbescheides unmittelbar vor Vertragsabschluss, registrierten 40% der befragten Mitglieder. Insbesondere der Anteil der jungen und älteren Bevölkerungsschichten war demnach von nicht genehmigten Baudarlehen betroffen. Und: 70% berichteten von einem Rückgang vor allem im mittleren Kaufpreissegment.

Dies hat zu spürbaren Auftragsrückgängen, insbesondere auch im Bereich der jungen Familien, geführt. Der Bund hat nun, möglicherweise auch als Reaktion auf diese Ergebnisse, eine Modifikation der Richtlinie noch für das erste Quartal dieses Jahres angekündigt. Wo sind hier Ihrer Einschätzung nach Fehler gemacht worden?

Stohlmann: Grundsätzlich halte ich den Kerngedanken der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie für gut. Dieser ist ja zunächst über eine Art „Finanzierungssteckbrief“ insofern leitend, dass ich genau sehen kann, was mich meine Finanzierung kostet. Ich spreche hierbei vom ESIS-Merkblatt, das gleich am Anfang jeder Beratung dem Kunden ausgehändigt wird.

Ich finde auch gut, dass der Kreditnehmer auch darüber aufgeklärt werden muss, dass sich seine Einkommensverhältnisse mit Ein-tritt in den Ruhestand deutlich verändern können. Wenn dann die Immobilie noch nicht bezahlt ist und die Rate gleich hoch bleibt, dann schlägt das mächtig ins Kontor. Das sind alles wichtige Bestandteile der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie. Auf der anderen Seite finde ich es durchaus bedenklich, wenn Menschen nur allein aufgrund der Tatsache, dass sie mal in Rente gehen oder auch schon in Rente sind, zu einem Stück vom Kreditmarkt ausgeschlossen werden.

Insbesondere halte ich es dann für bedenklich, wenn aktuell eine Finanzierung vor dem Hintergrund des niedrigen Zinsniveaus zu einem Preis machbar ist, der heute auch einer Kaltmiete entspricht. Dann dürfte ich, „spitz auf Knopf“ gerechnet, den Menschen auch gar keine Wohnung mehr vermieten, weil ich ja Sorge haben müsste, dass, wenn sie in Rente gehen, sie ihre Kaltmiete nicht mehr bezahlen können. Das wäre ja „hanebüchen“.

Ich glaube, da muss man schon ein wenig differenzieren - also bei mietähnlichen Aufwendungen, die auch im Alter tragbar erscheinen, da sollte doch im Jetzt durchaus etwas gehen.

HuG: Die nachrückende Generation, die junge Familie, wo beispielsweise beide gut verdienen, bleibt bei der bisherigen Regelung oftmals vom Kreditmarkt ausgeschlossen. Das zeigt auch die bereits erwähnte BFW-Umfrage. Wie beurteilen Sie diese gegenwärtige Situation?

Stohlmann: Ich finde es immer unglücklich, wenn der Gesetzgeber bzw. die Politik versuchen, in die ganz persönliche Lebensgestaltung einzugreifen. Beispielsweise, indem man vorschreibt, dass eine Immobilie noch zu Lebzeiten abbezahlt sein muss. Das ist doch eine ganz persönliche Entscheidung. letztendlich ist doch eine Immobilie immer ein Nährwert gegenüber der Miete.

Wer sagt denn, dass zum Zeitpunkt meines statistischen Lebensendpunktes die Immobilie zu 100, zu 75 oder zu 50 % bezahlt sein muss? Viele wollen ihr Leben schließlich genießen und sich nicht für die eigenen 4 Wände krumm machen. Eine monatliche Belastung auf mietähnlichem Niveau, ja gerne. Aber nicht auf alles verzichten müssen - und schon gar nicht im Alter.

HuG: Der klassische Bausparvertrag wurde oftmals schon totgesagt. Eine Frage der Wahrnehmung oder hat er seine primäre Funktion, nämlich als Basis für die private Wohneigentumsbildung zu dienen, eigentlich zu keiner Zeit verloren?

Stohlmann: Man muss ja sehen, dass z. B. die junge Familie, die sich dafür entscheidet, eine Immobilie zu kaufen, eine Entscheidung trifft, die die nächsten 30 Jahre Auswirkungen haben wird. Und da steht das Thema „Sicherheit“ an erster Stelle. Da sind Fragen zu klären, wie: Können wir uns das nachhaltig leisten? Können wir uns das auch noch leisten, wenn wir Kinder haben wollen?

Da ist das Bausparen mit seiner Zinssicherheit halt an erster Stelle. Es ist absolut durchkalkuliert. Man weiß, was das Bausparen vom ersten bis zum letzten Tag kostet. Insofern glaube ich auf keinen Fall, dass Bausparen tot ist, sondern ganz im Gegenteil, es ist gerade jetzt in der Niedrigzinsphase, interessanter denn je.

Wenn Sie heute unsere Finanzierungskunden fragen: Was glauben Sie, wo das Zinsniveau in den nächsten 10 oder 15 Jahren liegen wird? Dann macht kaum einer sein Kreuzchen bei 1 Prozent. Die allermeisten gehen von einem steigenden Niveau zwischen 3 und 4 Prozent aus. Und genau an dieser Stelle greift das zinsgünstige Bauspardarlehen, wo wir heute schon den Zinssatz, der auch am Ende der Vertragslaufzeit gilt, fest zusagen können.

HuG: Viele Finanzierungsinstitute sind auf der Suche nach neuen Geschäftsfeldern. Inwieweit muss auch die LBS Nord ihr Angebot erweitern bzw. sich neu ausrichten?

Stohlmann: Ich glaube, dass unser Haus gut aufgestellt ist. Wir machen die Sofortfinanzierung, bei der der Kunde nicht warten muss, bis sein Bausparkonto in die Zuteilung gelangt ist. Wir bieten auch den reinen Sparvertrag explizit für junge Menschen an, um ihnen den Weg in die eigenen 4 Wände zu ermöglichen. Wir bieten auch eine Sparform an, wo die staatliche Förderung integriert ist (Dreifachförderung: Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie und Riester). Wir vermitteln zudem auch die Immobilie, d.h. wir bieten nicht nur das Finanzierungsinstrument, sondern man kann auch das Objekt selbst direkt bei unseren Maklern bzw. unseren Büros erwerben.

Wir bieten hier also schon die volle Wertschöpfungskette an - und das, was die LBS Nord nicht selber anbieten kann, das finden die Kunden bei unseren Verbundpartnern: Sie finden bei den Sparkassen verschiede-ne Finanzierungsformen und bei unseren Versicherungspartnern, den öffentlichen Versicherern, die Absicherung für die Immobilie - also ein in sich geschlossener Verbund.

HuG: Die LBS Nord - auch ein Partner für die Bau- und Wohnungswirtschaft? Welche Rolle kann Ihr Haus besonders in dieser Zielgruppe spielen und welche besonderen Angebote kann die LBS Nord mit ihren Verbundpartnern den Immobilien- und Wohnungsunternehmen bieten?

Stohlmann: Explizit ist das natürlich die des klassischen Modernisierers, was auch gerade die großen Immobilienbestände der Wohnungsunternehmen betrifft. Wir haben da auch spezielle Finanzierungsangebote: So können z.B. die Rücklagen in Bausparverträgen angespart werden, um perspektivisch für die Zukunft zuteilungsreife Bausparverträge zu haben. Wir bieten, was die Bauträger-Finanzierung betrifft, in Kooperation mit den Sparkassen auch ganz individuelle Lösungen an - sowohl für die Zwischenfinanzierung des Bauträgers, als auch für die Endfinanzierung des privaten Eigentümers. Selbstverständlich bieten wir dazu auch die entsprechenden Absicherungskonzepte zusammen mit unseren Versicherungspartnern.

HuG: Worin liegen die Besonderheiten dieser Angebote und inwieweit können diese individuell nach den Wünschen bzw. Anforderungen der Wohnungsunternehmen angepasst werden?

Stohlmann: Die Unternehmen sind daran interessiert, dass der „Cash-Flow“ stimmt, also die langfristigen Einnahmen aus den Mieten die Ausgaben auf Dauer übersteigen. Und gerade da ist Bausparen ganz besonders finanzierungstransparent.

Wir bieten Finanzierungsformen bei denen man als Unternehmen über 10, 15 bzw. bis zu 33 Jahre eine feste Kalkulationsgrundlage hat. Es geht dabei nicht nur allein um das Thema „Wohnformen“. Wir können auch gewerbliche Objekte mitfinanzieren.

Wichtig und handlungsleitend ist für uns als LBS Nord einfach nur die Frage: Dient das geplante Gewerbe der Verbesserung der Lebensqualität der Einwohner? Z.B. ein Supermarkt, Ver- und Entsorgungsbetriebe (Wasserwerke und Kläranlagen) oder auch andere kommunale Objekte - also all das, was der Versorgung und der Verbesserung der Infrastruktur zum Wohle der Bevölkerung vor Ort dient.

Wir haben auch das Know-how in unserer Immobilien GmbH ganze Baugebiete neu zu projektieren. Und dort, wo wir Spezialistenwissen hinzuziehen müssen, können wir auf unsere Verbundpartner zurückgreifen.

So können wir letztendlich ein „360-Grad-Paket“ anbieten: Das beginnt bereits in der Projektierungsphase - wir beraten, was nachgefragt wird. Wir können ganz genau sagen, was gesucht wird und in welchen Lagen. Wir beraten den Kunden auch bei der Preisfindung, wir unterstützen ihn bei der Auswahl seiner Bauträgerfinanzierung, wir helfen ihm auch bei der Vermarktung und grenzen ihn wettbewerbstechnisch ein wenig ab, in dem wir z.B. bereit sind, Sonderkreditprogramme für die Erwerber speziell seines Projektes aufzulegen. Und selbstverständlich kümmern wir uns auch um die Endfinanzierung, d.h., der Bauträger weiß ganz genau, dass diejenigen, die kaufen wollen, bei uns vorab auf ihre Bonität hin geprüft sind und dass der vereinbarte Kaufpreis auch pünktlich fließen kann.

Weitere Informationen erhalten Sie hier.