„Betreiberpflichten“ in der Wohnungswirtschaft
Vermieter haben viele Vorschriften zu beachten

Arbeiten an Anlagen der Trinkwasserversorgung sollten ausschließlich von qualifizierten Fachhand- werkern durchgeführt werden. [Foto: Grohe]

Der Bundesgerichtshof behandelt diese Verkehrssicherungspflicht in immer neuen Urteilen, die in der Entscheidungssammlung des Bundesgerichtshof in Zivilsachen (BGHZ) nachzulesen sind.

Grundsätzlich geht es dabei um die Pflicht desjenigen, der eine Gefahrenlage schafft oder fortdauern lässt, alle notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, die geeignet sind, eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern. Verkehrssicherungspflichtig sind zunächst alle Grundstückseigentümer (Privatleute, Gewerbetreibende und öffentliche Körperschaften), also...

• wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält

• wer eine Sache betreibt, die für Dritte gefährlich werden kann

• wer gefährliche Sachen dem allgemeinen Verkehr aussetzt oder in Verkehr bringt.

Von einem Verkehrssicherungspflichtigen wird nicht erwartet, dass er die Gefahrenquelle gegen alle denkbaren Schadensfälle absichert, er muss aber alle Vorkehrungen gegen voraussehbare Gefahren treffen, die durch eine gewöhnliche beziehungsweise bestimmungsgemäße Benutzung eintreten können.

Bei Gewerbebetrieben wird der Inhalt der zu beachtenden Verkehrssicherungspflichten durch die Unfallverhütungsvorschriften genauer festgelegt. Ein Verstoß gegen die Vorschriften ergibt immer ein Verschulden. Die Verkehrssicherungspflicht kann auch an Dritte, z. B. Mieter, Hausmeister, Reinigungsunternehmen oder Wartungsunternehmen, übertragen werden. Diese Übertragung muss aber regelmäßig überwacht werden.

Verkehrssicherheitspflichten gibt es in allen öffentlichen und privaten Bereichen. Wer sich mit diesem Thema ein wenig ausführlicher befasst, wird schnell merken, dass ein vollständiger Überblick der Betreiberpflichten für Hausbesitzer fasst unmöglich ist. Trotzdem müssen sie sich auf dem Laufen-den halten, um Gefahren, die von ihren Einrichtungen ausgehen können, abzusichern. Hier besteht bei Kindern eine erhöhte Verkehrssicherung, da durch die kindliche Unerfahrenheit, dem kindlichen Bewegungsdrang und dem typisch kindlichen Ungehorsam ein erhöhtes Gefahrenspotenzial besteht.

In der Wohnungswirtschaft unterscheidet man folgende Anwendungs- und Überprüfungsbereiche:

• Gefahrlose Umgebung: Spielplätze, Wasserflächen (Gartenteiche, Regentonnen, Swimmingpool, Feuerlöschteiche), Gräben, Kletterwände

• Wegesicherheit: Stolperstellen auf Gehwegen, Geländer, Treppen, Beleuchtung, Bodenbeschaffenheit, Müllplätze, Winterdienst (Schnee- und Eisfreihaltung von Wegen und Dächern)

• Standsicherheit: Bäume, Dächer, Dachaufbauten, Vordächer, Fassaden, Carports

• Technische Einrichtungen: Gasanlagen, Gasgeräte, Heizölanlagen, Heizungs- und thermische Solaranlagen, Flüssiggaslagerung, Schornsteine, Elektroinstallationen und Aufzüge

• Brandschutz: Rauchmelder, Rauchmeldeanlagen, Brand- und Rauchschutztüren und Blitzschutzanlagen

• Hygiene: Trinkwasserinstallationen, Abwasseranlagen, Waschräume, Nass- und Trockenleitungen (Feuerlöschleitungen)

Nach § 24 Nr. 1 der Trinkwasserverordnung kann auch ein Hauseigentümer, der Wasser für die Öffentlichkeit oder aus einer gewerblichen Tätigkeit heraus abgibt, bestraft werden, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig Trinkwasser anderen zur Verfügung stellt.

Achtung: Als gewerbliche Tätigkeit ist die unmittelbare oder mittelbare zielgerichtete Trinkwasserbereitstellung anzusehen, die im Rahmen einer selbstständigen, regelmäßigen und mit einer Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit erfolgt. Dazu gehört auch die Vermietung von Wohnraum. Was viele dabei übersehen, ist die Tatsache, dass auch Installationen und deren Betrieb anzeigepflichtig sind, die nicht der Trinkwasserversorgung dienen - beispielsweise Brunnen in Privatgärten und Anlagen zum Sammeln von Regen- oder Grauwasser, das für die WC-Spülung Verwendung finden soll.

Weithin unbekannt ist auch, das eine über einen längeren Zeitraum ungenutzte Trinkwasserinstallation (7d nach DIN EN 806-5) eine nicht bestimmungsgemäß betriebene Anlage darstellt. Ein solcher Leitungsabschnitt sollte deshalb von der Versorgungsleitung (z.B. mittels Absperrhahn) getrennt werden.

Oft wird übersehen, dass wesentliche Änderungen und Erweiterungen an einer Installation bzw. Leitungsanlage der zuständigen Behörde angezeigt werden müssen. Derartige Arbeiten, einschließlich Wartung und Austausch von Sicherheitsarmaturen und sog. Rückflussverhinderern, dürfen nur durchs Wasserversorgungsunternehmen oder einen qualifizierten Installateur erfolgen und dokumentiert werden.

Unbedingt beachten: Die Errichtung einer Trinkwasserinstallation und wesentliche Änderungen an diesen dürfen nur von Installationsbetrieben durchgeführt werden, die in das Verzeichnis des Wasserversorgungsunternehmens eingetragen sind.

Das gleiche gilt auch für Arbeiten an und in elektrotechnischen Anlagen und Gasanlagen - auch hier dürfen die Arbeiten nur von Installationsbetrieben durchgeführt werden, die in das Verzeichnis des Energieversorgungsunternehmens (EVU) bzw. Verteilungsnetzbetreibers (VNB) eingetragen sind.