Herausforderung von bezahlbarem Wohnen und Bauen in Deutschland
Wahlprüfsteine zur Bundestagswahl 2017

Praktisch umgesetzt wurde bisher zu wenig. Die Regierung bleibt eine Lösung für die gesamtgesellschaftliche Herausforderung von bezahlbarem Wohnen und Bauen in Deutschland schuldig. Die Ergebnisse der unterschiedlichen Arbeitsgruppen, wie der Baukostensenkungskommission oder dem Wohnungswirtschaftlichen Rat, müssen über alle relevanten Bereiche hinweg umgesetzt werden.

Die immobilienwirtschaftlichen Verbände der BID haben konkrete Punkte identifiziert, die zu einer Entspannung auf den deutschen Immobilienmärkten beitragen.

Überarbeitung der Baunutzungsverordnung hinsichtlich Aufstockung, Nachverdichtung und Durchmischung

Soll: Die Novellierung des Baugesetzbuches wird konsequent umgesetzt.

Ist: Die Bundesregierung hat eine Novelle des Baugesetzbuches mit Einführung des Gebietstyps „Urbanes Gebiet“ vorgelegt, welche im Bundestag verabschiedet wurde. Die Ausweitung beschleunigter Verfahren auf Gebiete, die an den Innenbereich angrenzen, sowie die Erhöhung der Geschossflächenzahl und Emissionswerten ist vorgesehen.

Forderung: Die Umsetzung der BauGB-Novelle und Nachbesserung bei der TA Lärm muss konsequent durchgeführt werden. Die Kommunen sind aufgerufen, die neuen planungsrechtlichen Instrumente anzuwenden. Darüber hinaus sind jedoch noch Nachbesserungen an passiven Schallschutzmaßnahmen und neuen Technologien der Gebäudetechnik zur Lärmreduktion bei der Überschreitung der neuen Obergrenzen vorzunehmen.

Umsetzung einer bundeseinheitlichen Musterbauordnung

Soll: Die unterschiedlichen Landesbauordnungen werden auf Grundlage einer adäquaten Musterbauordnung des Bundes vereinheitlicht.

Ist: In der föderalen Struktur der Bundesrepublik liegt das Bauordnungsrecht seit der Föderalismusreform bei den Ländern. Das Bundesbauministerium (BMUB) hat ein Gutachten in Auftrag gegeben, eine einheitliche Musterbauordnung zu prüfen.

Forderung: Die neue Bundesregierung legt eine von den Ländern einheitlich akzeptierte Musterbauordnung vor. Diese begrenzt die Standards auf ein vernünftiges Mindestmaß, sorgt für Transparenz, Vereinheitlichung und vermeidet teure Umplanungskosten sowie Anpassungsnotwendigkeiten. Außerdem fördert sie serielles Bauen und Typenbauten.

Neukonzeption / Zusammenführung der Energieeinsparverordnung und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes

Soll: Das Gesetz zur Zusammenführung EnEG/EnEV und EEWärmeG wird eingeführt.

Ist: Mit dem Entwurf des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vom Januar 2017 wurden EnEG/EnEV und EEWärmeG zusammengeführt. Es erfolgte jedoch weder eine Neukonzipierung, noch eine Vereinfachung. Auch eine Auseinandersetzung mit der Passgenauigkeit der Anforderungen zu den Zielen der Energiewende steht noch aus. Die geplante Definition des Niedrigstenergiegebäudestandards für öffentliche Nichtwohngebäude als KfW 55-Standard übersteigt die Grenzen des technisch-wirtschaftlich Machbaren und verletzt zudem den Grundsatz der Technologieoffenheit.

Forderung: Die Immobilienwirtschaft setzt auf einen technologieoffenen Systemwechsel, der zusätzlich Alternativen bei Wohn- und Nichtwohngebäuden beinhalten muss, z.B. bei Nichtwohngebäuden die Einbeziehung gebäudefern erzeugten regenerativen Stroms in die Energiebilanzierung. Ferner sind Anforderungen an Gebäude und ans Energieeinsparrecht auf Treibhausgasemissionen umzustellen.

Die Wirtschaftlichkeit der Anforderungen muss gewährleistet bleiben. Wenn Bauen und Wohnen bezahlbar bleiben sollen, lassen sich Verschärfungen der Anforderungsgrößen der EnEV 2016 nicht begründen. Ambitionierte klima- und energiepolitische Ziele, deren Realisierung innerhalb der üblichen Sanierungszyklen nicht wirtschaftlich ist, brauchen praxisnahe, wirtschaftlich tragfähige und transparente Förderinstrumente.

Normungswesen auf den Prüfstand stellen

Soll: Unter dem Erhalt hoher Baustandards werden technische Normungen vereinfacht.

Ist: In den letzten Jahren haben sich die Anforderungen an Neubauten durch die deutliche Zunahme von technischen Normen stark erhöht (Vervierfachung seit 1990). Das führt im Resultat zu einer deutlichen Verteuerung der Baukosten. Inzwischen ist der Anteil der Kosten für den Ausbau eines Gebäudes höher als die reinen Erstellungskosten.

Forderung: Das Normungswesen muss dringend auf den Prüfstand. Nur gute, einfache, kostengünstige und auf Gefahrenabwehr beschränkte Standards dürfen Grundlage ordnungsrechtlicher Anforderungen für das Bauen sein. Neben den technischen Anforderungen sind daher zusätzlich Folgenabschätzungen für die Kosten des Bauens und Wohnens durchzuführen. Um schneller und kostengünstig bauen zu können, sollten die Maßnahmen aus der Baukostensenkungskommission des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen konsequent umgesetzt werden.

Erhöhung der linearen AfA auf sachgerechte 3 Prozent

Soll: Um den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen, wird den geänderten Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten mit nachhaltigen Anreizen durch steuerliche Förderung begegnet.

Ist: In der Bundesregierung wurde über das Thema der steuerlichen Förderung keine Einigung erzielt. Auch bei der Einführung einer befristeten Sonder-AfA für den Mietwohnungsneubau sind die politischen Verantwortlichen gescheitert.

Forderung: Steuerliche Rahmenbedingungen sind für die langfristig agierende Branche der Immobilienwirtschaft von großer Bedeutung. Eine Erhöhung der steuerlichen Normalabschreibung von aktuell 2 Prozent auf mindestens 3 Prozent entspricht dem Wertverzehr moderner Gebäude in angemessenem Umfang. Die Lebenszyklen von Gebäudeelementen werden durch die steigenden Anforderungen im Rahmen der Digitalisierung und der Erhöhung der technischen Standards immer kürzer. Unternehmen, für die steuerliche (Sonder-)Abschreibungen keinen Anreiz für verstärkte Investitionen in den Mietwohnbestand darstellen, sollten eine Investitionszulage für den Wohnungsneubau erhalten.

Vergünstigte Bereitstellung von Bauland und Grundstücken der öffentlichen Hand unter Voraussetzung der Konzeptqualität

Soll: Bauland wird nicht zum Höchstpreis-, sondern nach Konzeptvergabe vergünstigt für Investoren breitgestellt.

Ist: Bisher lassen klare und umfangreiche Regelungen auf sich warten und scheitern an den Vorgaben des Finanzministeriums.

Forderung: Bundeseigene Flächen (Bsp. BIMA) mit Neubaupotenzial sollten Investoren unter attraktiven Bedingungen zur Verfügung gestellt werden. Nur durch schnellere und vereinfachte Baulandvergabe können Projektentwickler und Bauträger dem in vielen Regionen angespannten Wohnungsmarkt begegnen.

Genehmigungsverfahren beschleunigen

Soll: Die Verfahren im Planungsrecht werden beschleunigt und die Rahmenbedingungen für dringend benötigten Wohnungsbau verbessert.

Ist: Derzeit ziehen sich die Verfahren von der Planungs- bis zur Genehmigungs- und Bauphase von Neubauvorhaben teilweise über mehrere Jahre hin.

Forderung: Nur durch ein größeres Angebot an Wohnungen wird bezahlbarer Wohnraum geschaffen. Um der hohen Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden, müssen Verfahren auf allen Ebenen der öffentlichen Verwaltung deutlich beschleunigt werden, was letztendlich nur durch eine gute personelle Ausstattung der Behörden erreicht werden kann.

Senkung der Grunderwerbsteuer

Soll: Um breiten Schichten der Bevölkerung den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen und günstige Mieten langfristig zu sichern, wird auf niedrige Grunderwerbsteuersätze gesetzt.

Ist: In vielen Bundesländern ist der Grunderwerbsteuersatz von 3,5 auf bis zu 6,5 Prozent gestiegen. In den vergangenen Jahren wurden stetig neue Rekordeinnahmen bei der Grunderwerbsteuer erzielt. Da die Erwerbsnebenkosten im Mietpreis abgebildet werden, sind auch die Mieter von den steigenden Steuersätzen betroffen.

Derzeit ist im Finanzausgleichsgesetz (§ 7 Absatz 1 Sätze 2 bis 4 FAG) ein Anreizmechanismus verankert, der den Ländern finanzielle Vorteile durch höhere Grunderwerbsteuern bietet. Darin wird nicht auf die tatsächlichen, sondern auf die fiktiven Grunderwerbsteuereinnahmen abgestellt, die sich für das jeweilige Land ergeben müssen, wenn der durchschnittliche Steuersatz aller Länder zur Anwendung käme.

Forderung: Der Steuererhöhungswettbewerb der Länder bei der Grunderwerbsteuer muss aufhören. Hierzu muss das FAG angepasst werden. Die Steuersätze müssen zudem auf ein investitionsfreundliches Niveau von maximal 3,5 Prozent zurückgeführt und der Ersterwerb einer selbstgenutzten Immobilie von der Grunderwerbsteuer befreit werden.

Grundsteuer mit Augenmaß

Soll: Eine Grundsteuerreform ist aufkommensneutral und berücksichtigt angemessen die unterschiedlichen Grundstücks- und Nutzungsarten sowie den strukturellen Leerstand.

Ist: Für 2017 wurde eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Einheitswert angekündigt.

Nach dem aktuell vorgeschlagenen Konzept der Länder sollen bei unbebauten Grundstücken der Grund und Boden mit den Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse bewertet werden. Bei bebauten Grundstücken soll für die Wertermittlung das Kostenwertverfahren zur Anwendung kommen. Dieses ist im Grunde ein stark typisiertes Sachwertverfahren.

Forderung: Die Bemessungsgrundlage eines Reformmodells muss die unterschiedlichen Grundstücks- und Nutzungsarten angemessen berücksichtigen und Verwaltungsaufwand vermeiden. Sollte ein am Verkehrswert orientiertes Verfahren gewünscht sein, kommt nur ein Ertragswertverfahren in Betracht. Die BID plädiert aber auch für die Prüfung eines wertneutralen Verfahrens, das sich ausschließlich an Flächengrößen orientiert. Insgesamt darf eine Grundsteuerreform nicht zu Mieterhöhungen im vermieteten Bestand oder zu einer steigenden Belastung der selbstnutzenden Immobilieneigentümer führen. Das heißt, auch die Steuermesszahlen und das Hebesatzrecht der Kommunen müssen bei der Reform mit berücksichtigt werden.

Bezahlbares Wohnen zur Chefsache erklären

Soll: In der Bevölkerung wird ein hohes Maß an Akzeptanz für Neubauvorhaben gefördert.

Ist: Zwar gibt es seitens der aktuellen Regierung ein Expertengremium, konkrete Ergebnisse lassen aber auf sich warten und führen nicht zum gewünschten Einvernehmen auf Seiten aller Beteiligten. Das führt zu Verzögerungen beim dringend benötigten Neubau von Wohnungen.

Forderung: Die BID fordert eine bundesweit wirksame Kampagne, um die Akzeptanz von Neubau innerhalb der Bevölkerung zu erhöhen. Wohnungsbau muss endlich als gesamtgesellschaftliches Kernthema begriffen und zur Chefsache erklärt werden.

Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft

Soll: Die Bundesregierung forciert Breitband sowie digitale Techniken und Anwendungen in allen Wirtschaftsbereichen und bei den Endkunden und fördert diese entsprechend.

Ist: Viele Förderprogramme und gesetzliche Regelungen bieten nur unzureichende Anreize, sind nicht rechtssicher oder decken nicht alle Problemlagen ab.

Forderung: Breitbandinfrastrukturen bis in die Wohnung müssen technologieoffen und als Gesamtlösungen für ganze Wohngebäude gefördert werden. Förderprogramme müssen dabei das Wohnungs- unternehmen als Investor vorsehen. Das neue „Gesetz zum Ausbau digitaler Hochgeschwindigkeitsnetze“ (DigiNetzG) muss deshalb dringend reformiert werden.

Der Gesetzgeber muss klare Richtlinien zur rechtssicheren Erhebung, Analyse und Nutzung von Daten der Wohnung und der Mieter schaffen. Pflege und Wartung von digitaler Hardware zur Steuerung und Verbrauchserfassung in Wohngebäuden (z.B. Heizung, Smart Home) sind in das Betriebskostenrecht aufzunehmen.

KfW Programm: „Altersgerecht Umbauen“

Soll: Die KFW-Förderprogramme für barrierearmen und altersgerechten Umbau sollen per Zuschuss und verbilligten Krediten für Mieter und Eigentümer die Anzahl der altersgerecht angepassten Bestandswohnungen deutlich erhöhen. Das Antragsprozedere für Eigentümergemeinschaften muss deutlich vereinfacht werden.

Ist: Derzeit ist insbesondere die Kreditvariante für die gewerbliche Wohnungswirtschaft zu wenig attraktiv.

Forderung: Das Programm sollte weitergeführt und angesichts der demografischen Entwicklung deutlich aufgestockt werden. Zudem ist die gewerbliche Wohnungswirtschaft in die Zuschussförderung mit einzubeziehen. Es ist deutlich herauszustellen, dass auch Smart Home-Einbauten grundsätzlich gefördert werden.

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes

Soll: Das Wohnungseigentumsgesetz wird reformiert und bildet die gesellschaftlichen Realitäten ab.

Ist: Seit der letzten Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 haben sich viele unterschiedliche regelungsbedürftige Bereiche aufgetan. So hat z. B. die Entscheidung des Bundesgerichtshofs über die Verbrauchereigenschaft der Eigentümergemeinschaft deren Selbstverständnis grundlegend verändert - mit erheblichen rechtlichen und praktischen Auswirkungen. Durch technologische Entwicklungen sowie immer noch bestehende Regelungslücken zeichnet sich der Anpassungsbedarf vieler Normen ab. Zusätzlich erhöhen energetische Sanierungen und neue Themen, wie die Elektromobilität und Barrierefreiheit, den Abstimmungsbedarf innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften, was auch vermehrt zu Streitigkeiten über Beschlussfassungen führt.

Forderung: Für viele Menschen in Deutschland ist selbstgenutztes Wohneigentum ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge. Wohneigentum bietet Sicherheit und ist eine Absicherung gegen Altersarmut. Zudem entlastet Wohneigentum die angespannten Mietwohnungsmärkte. Ziel ist es, reformbedürfte Normen des Wohnungseigentumsgesetzes zu identifizieren und im Sinne der Wohnungseigentümer, Immobilienverwaltungen und Gerichte zu vereinfachen.

Stabile Rahmenbedingungen im Wohnraummietrecht

Soll: Der im Mietrecht enthaltene Interessenausgleich darf nicht durch weitere Eingriffe gefährdet werden. Insbesondere § 559 BGB bildet weiterhin einen wichtigen Anreiz zur energetischen und altersgerechten Modernisierung von Wohnungen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mieter und Vermieter bleiben damit stabil und planbar.

Ist: Die in vielen Bundesländern eingeführte „Mietpreisbremse“ ist nicht geeignet, ein bedarfsgerechtes Angebot an Mietwohnungen zu schaffen. Dies gelingt nur durch eine Verbreiterung des Angebots an bezahlbaren Wohnungen. Politische Forderungen, die Mieterhöhungsmöglichkeit nach Modernisierung abzusenken, konterkarieren den dringend erforderlichen klima- und generationsgerechten Umbau von Wohnraum.

Forderung: Die Immobilienwirtschaft lehnt weitere Eingriffe in das Mietrecht ab. Ebenso abgelehnt wird die Einführung einer Wohnungsgemeinnützigkeit, da diese segregierte Wohnquartiere fördern, nachhaltiges unternehmerisches Handeln behindern und nicht zum Neubau weiterer bezahlbarer Wohnungen führen würde. Künftig muss klargestellt werden, dass auch Maßnahmen, die dem altersgerechten Umbau dienen, Modernisierungsmaßnahmen darstellen können. Exzesse bei der Mieterhöhung nach Modernisierung müssen verhindert werden. Das bewusste Herausmodernisieren von Mietern wird abgelehnt.

Harmonisierung von Mietrecht und WEG-Recht

Soll: Mietrechtliche Regelungen, die eine Anpassung an das WEG-Recht ermöglichen.

Ist: Für Vermieter und Eigentümer existieren häufig verschiedene Kostenverteilungsschlüssel für die Betriebs- bzw. Bewirtschaftungskosten, die in Eigentümergemeinschaften jederzeit in gewissen Grenzen selbst bestimmt und abgeändert werden können. Verschiedene Kostenverteilungsschlüssel überfordern die vermietenden Eigentümer und führen zu einer Disharmonie der Umlagefähigkeit zwischen Betriebs- und Bewirtschaftungskosten, wenn das Mietverhältnis einen anderen Verteilungsschlüssel, z. B. Wohnfläche, vorsieht.

Forderung: Hier muss ein einheitliches System geschaffen werden, der mietrechtliche Verteilungsschlüssel sollte dem der Wohnungseigentümergemeinschaft folgen (automatische Anpassung). So könnte eine bessere Transparenz der Bewirtschaftungskosten auch für die Mieter hergestellt werden.

Mieterstrom, EEG Eigenversorgung

Soll: Die Rahmenbedingungen für den Einsatz und die Nutzung von erneuerbaren Energien werden verbessert. Mieterstrommodelle werden unterstützt. Einzelne Wohnungseigentümer können sich durch eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft betriebenen erneuerbaren Stromerzeugungsanlage selbst mit Strom versorgen und müssen nicht die volle EEG-Umlage bezahlen.

Ist: Aktuell wird die Installation von Photovoltaikanlagen, aber auch von Anlagen zur Kraft-Wärme-Kopplung bei Wohngebäuden häufig dadurch behindert, dass die Einkünfte aus der Wohnungsvermietung gewerbesteuerpflichtig werden. Im EEG wird ein Mieterstromzuschlag geplant, der allerdings keine Quartierskonzepte berücksichtigt. Durch die geforderte strikte Personenidentität von Betreiber und Letztverbraucher gemäß § 3 Nr. 19 EEG dürfen sich beispielsweise Wohnungseigentümergemeinschaften im Gegensatz zu Einfamilienhausbesitzern nicht durch selbst produzierten Strom im Sinne des EEG selbst versorgen. Hier wird aufgeführt, dass in einem solchen Fall die Wohnungseigentümergemeinschaft als Betreiber nicht identisch mit dem Wohnungseigentümer als Letztverbraucher ist.

Forderung: Steuerliche Hemmnisse im Gewerbesteuergesetz, im Körperschaftsteuergesetz und im Investmentsteuergesetz sollten beseitigt werden, um die Nutzung und Wirtschaftlichkeit erneuerbarer Energien im Gebäudebestand voranzutreiben. Die im EEG geplante Mieterstromförderung wird auch für Quartierslösungen gewährt. Der § 3 Nr. 19 EEG wird dahingehend angepasst, dass Wohnungseigentümer und WEGs von der strikten Personenidentität bei EEG-Eigenversorgungsmodellen ausgenommen sind.